全国2015年4月高等教育自学考试房地产法试题与答案

【考点】    房地产抵押中房屋和土地的关系

【解析】   建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产 。该建设用地使用权实现抵 押时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分 ,但新增建筑物所得的价款 ,抵押权人

无权优先受偿。

27 .【答案】   B  (9P215 )

【考点】   住房公积金贷款

【解析】   缴存住房公积金的职工,在购买、建造、翻建、大修自住住房时 ,可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。

28 .【答案】   C  (9P217 )

【考点】   我国的住房置业担保的特征

【解析】   置业担保公司设立的条件除了满足公司法中对公司设立的一般性要求外,还必须具备以下几 个条件:有不少于1000万元人民币的实有资本;有一定数量的周转住房;有适应工作需要的专业管理 人员。

29 .【答案】   A   (10P227 )

【考点】   廉租房的退出

【解析】   除正常调整与退出外,下列情形中 ,享受实物配租的家庭应当按合同约定退回廉租房:将所承租的廉租房转租的;无正当理由 ,连续6个月未在所承租的廉租房居住的;无正当理由累计 6个月以上

未交纳廉租房租金的。

30 .【答案】   B  (11P241 )

【考点】   房产税

【解析】    房产税是以城镇房产为征税对象。

二、多项选择题

31 .【答案】   ABCD   (1P51 )

【考点】   房地产市场

【解析】    2003年的《房地产业基本术语标准》把房地产市场区分为土地市场;房屋一级市场;房屋二级 市场;房屋三级市场。

32 .【答案】   ACDE  (2P59 )

【考点】   相邻关系

【解析】   不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。

33 .【答案】   ABC  (4P98 )

【考点】   征收补偿

【解析】    作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿; 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

34 .【答案】   BCE  (4P103 )

【考点】   建设用地使用权的出让

【解析】   国家按照所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地使用权出让、转让制度 ,但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。

35 .【答案】   ACDE  (7P168 )

【考点】   房地产经纪机构及其经纪活动的管理

【解析】   房地产经纪机构年检时,除填写年检申报表外 ,还需提交的材料有:营业执照副本复印件;房 地产经纪机构备案证书正、副本;房产经纪人注册证原件;房地产经纪机构财务状况表。

三、名词解释题

36 .(2P60 )    是指农村集体组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的 权利。

37 .(3P81 )    是指市、县人民政府土地资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标 ,依 法取得土地,进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

38 .(6P146 )    是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人 ,并由买受人支付房价款的 行为。

39 .(9P220 )    是一种以发行收益凭证的方式汇集多数人的资金 , 由专门投资机构进行投资、经营和管理 ,并

将投资收益按比例分配给投资人的一种信托基金制度。

40 .( 10P227 )    是指由公共财政投资或企业和其他机构投资建设 ,面向城镇中等偏下收人住房困难家庭、新 就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

四、简答题

41 .(9P201 )    按不同的标准 ,可对房地产融资担保进行不同的分类:

按照担保方式的不同,可以分为人的担保(保证)和物的担保(抵押和质押);在抵押担保中 ,按债务人与 抵押人的关系,可分为债务人以自己的物设定的抵押担保和以他人所有的物设定的抵押担保。

以抵押物是否建造完成,可分为以建造完成的物提供的抵押和以正在建造中的物提供的抵押。 42 .(5P133 )    国家重点建设工程;

大中型公用事业工程;

成片开发建设的住宅小区工程;

利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程;

国家规定必须实行监理的工程,主要包括:项目总投资额在3000 万元以上关系社会公共利益、公众安全 的基础设施项目。学校、影剧院、体育场馆项目。

43 .(7P165 )    房地产经济服务双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况; 房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准;

服务费用及其支付方式;

合同当事人的权利和义务;

违约责任和纠纷解决方式。

44 .(8P186 )    召集业主大会会议 ,报告物业管理的实施情况;

代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; 监督管理规约的实施;

业主大会赋予的其他职责。

五、论述题

45 .( 10P223 )    住房保障是指在住房主要由市场进行供给的大背景下 ,针对居住条件达不到基本住房标准 而又无力自助的人群, 由国家通过国民收人再分配 ,保障这部分人的基本居住水平。

住房保障的特征有:住房保障的实施主体是国家 ,区别于商品房和存量房的市场供应;住房保障的保障 对象是居住条件达不到基本住房标准且无力改变现状的人群,即住房有困难的中低收人人群;住房保障 属于社会保障,与计划经济时期的低租金、实物配给式的福利分房有很大不同。

住房保障的形式从学理上可分为两种:一是直接保障 ,有货币补贴与实物保障两种渠道;二是间接保障 , 包括金融和税收等方面的优惠政策。

根据直接保障的两种渠道又可衍生为三种形式,即实物保障、货币补贴、实物和货币相结合保障 。实物 保障由政府直接建设与供应公共住房, 向符合条件的公民出租或出售 。货币补贴即政府通过购房津贴、 租金补贴等方式, 向符合住房保障条件的公民提供购房或租房的财政补贴 。实物和货币相结合保障针 对已经享受到实物补贴或是货币补贴的,因收人等各种原因仍未达到基本住房标准的公民 , 由国家进一 步提供综合的保障措施。

除了直接保障外, 国家还通过金融政策、税收杠杆以及相关住房市场管制政策提供保障 ,如通过法律法 规对住房租金、住房储蓄计划、开发商住房供给结构、户型和房价进行管制。

六、案例分析题

46 .(6P147 )    (1)朱某尚未取得该房屋的所有权 。根据《物权法》的规定 ,不动产物权的设立、变更、转让和 消灭,经依法登记 ,发生效力;未经登记 ,不发生效力 ,但法律另有规定的除外 。在本题中 , 由于朱某未办 理登记过户手续, 因此 ,朱某尚未取得该房屋的所有权。

(2P63 )    (2)小陈从2014年6月1  日开始取得房屋的所有权。根据《物权法》的规定, 因继承或者受遗 赠取得物权的, 自继承或者受遗赠开始时发生效力。

(6P155 )    (3)单某无权请求范某返还房屋 。根据《合同法》的规定 ,租赁物在租赁期间发生所有权变动 的,不影响租赁合同的效力 。在本题中 ,房屋在单某买受前已经租赁给范某使用。

(9P205 )    (4)郭某的抵押权自2014年7月12  日设立。